La vente en indivision évite le morcellement lors de la vente d’une partie de terrain et constitue une solution légale flexible pour les propriétaires et les acheteurs.
La Commission de protection du territoire agricole du Québec a le pouvoir d’autoriser ou non le morcellement des terres en zone agricole.
Ainsi, à moins d’entrer dans une exception réglementaire, un propriétaire en zone agricole qui souhaite vendre une partie de sa terre tout en conservant la partie résiduelle ne peut le faire sans obtenir son aval. Cela survient lorsque le propriétaire possède des lots qui sont contigus, ou réputés contigus, c’est-à-dire des lots qui seraient contigus s’ils n’étaient pas séparés l’un de l’autre par un chemin public, par exemple.
Cette exigence légale peut constituer un obstacle de taille pour le propriétaire qui souhaite vendre une partie de sa terre tout en continuant d’y résider, ou pour l’agriculteur à la recherche d’une petite superficie de terrain.
Si les parties sont ouvertes à cette avenue, la vente d’une part dans l’ensemble des lots, combinée à une convention d’indivision, s’avère une solution fort intéressante.
Plutôt que de vendre seulement un lot, le propriétaire vend un pourcentage de l’ensemble des lots contigus qu’il possède, rendant le propriétaire initial et l’acheteur « copropriétaires indivis » du terrain entier. Comme il n’y a pas morcellement de la terre, une autorisation n’est pas requise.
Dans un deuxième temps, les copropriétaires concluent une « convention d’indivision », soit une entente contractuelle par laquelle les copropriétaires conviennent de l’utilisation de leur propriété. Par cette convention, l’usage exclusif d’une partie du terrain peut être octroyé à un copropriétaire, et l’usage exclusif du reste, à l’autre copropriétaire.
La convention d’indivision peut être adaptée pour traduire les besoins des parties et prévoir des clauses afin de les protéger. Pourtant méconnue, elle représente une solution flexible qui protège l’intégrité des terres agricoles tout en répondant aux besoins des propriétaires. Toutefois, une convention d’indivision solide, complète et bien rédigée est la clé pour que cette solution soit viable à long terme. L’intervention d’un juriste dans la rédaction d’un tel document est donc essentielle.
