Le bail agricole comme solution pour la relève

Depuis quelques années, l’incapacité à financer l’achat de terres fait obstacle à la relève agricole. D’après un rapport de Financement agricole Canada, le prix des terres agricoles au Québec connaît une ascension ininterrompue. En 2024, les terres ont vu leur valeur augmenter de 7,7 %, ce qui confirme une tendance qui limite l’accès au marché foncier agricole.

Face à cette flambée des prix, la relève se tourne vers la location comme solution au démarrage d’entreprise.

Dans ce contexte, le bail constitue le document légal qui encadre les droits et les obligations du locateur et du locataire. Il est donc essentiel d’y accorder une attention particulière pour bien protéger ses droits, d’un côté comme de l’autre. Bien que ces contrats incluent les clauses habituelles que l’on retrouve dans tout bail, ils doivent également comporter certaines composantes propres au contexte agricole. Voici quelques exemples de clauses particulières à considérer :

• Lieux loués : Il est essentiel de décrire précisément la parcelle louée afin d’éviter toute ambiguïté. Une annexe cartographique où les lieux loués sont clairement établis peut s’avérer très utile en ce sens.
• Usage des lieux loués : Le bail devrait stipuler que la parcelle est située en zone agricole et qu’elle est assujettie à la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles. Il devrait aussi bien circonscrire les activités permises ou non, y compris quant à l’usage des installations communes ou des équipements qui se trouvent sur la terre, le cas échéant.

On recommande également de préciser si le locataire peut ou non ériger des constructions ou ouvrages sur le terrain et, le cas échéant, sous quelles conditions.

• Loyer : Le loyer peut être fixe ou varier en fonction des revenus. Ce deuxième modèle permet de s’ajuster selon les saisons, en soutenant le locataire par une baisse de loyer en cas de mauvaises récoltes, et profite au locateur en bonnes années.
• Premier refus : Cette clause donne au locataire une priorité d’achat si le propriétaire décide de vendre et peut changer complètement la situation pour un jeune agriculteur.
• Rôles et responsabilités : Il est fondamental de définir clairement les obligations de chaque partie. Qui s’occupe de quoi? Entretien, assurances, etc.

Pour garantir la conformité de votre bail et son adéquation à votre situation, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.

Source : M^e Steve Boudreau, avocat chez Cain Lamarre
Cet article est paru dans le Coopérateur d'octobre 2025.