Dans une décision récente, la Cour supérieure a rejeté la réclamation du propriétaire d’une étable pour les loyers impayés par son locataire. Le propriétaire était en défaut d’assurer un approvisionnement en eau potable à son locataire, contrairement aux termes du bail conclu.
Le Code civil du Québec énonce les obligations et les droits respectifs des parties à un bail commercial. L’obligation principale d’un propriétaire qui agit comme locateur est de conférer la jouissance paisible des lieux au locataire.
Les parties à un bail commercial peuvent y mettre fin si l’autre partie ne respecte pas une obligation y étant prévue et que cette inexécution lui cause un préjudice sérieux. Généralement, la partie qui souhaite mettre fin au bail doit d’abord envoyer une lettre de mise en demeure à la partie en défaut lui accordant un délai précis pour se conformer.
Dans l’affaire dont la Cour était saisie, le bail exigeait expressément du propriétaire qu’il approvisionne l’étable en eau potable. Le locataire, qui exploitait une ferme laitière, avait constaté une détérioration de l’état de ses vaches et avait donc fait réaliser des analyses de l’eau du puits. Les prélèvements avaient révélé une présence anormale de coliformes, incluant la bactérie E. coli, et des tests vétérinaires avaient conclu à un risque pour la santé du troupeau. Le locataire avait avisé le propriétaire de la contamination avant l’hiver.
Le propriétaire restant inactif face à la situation au printemps et à l’été, le locataire l’a mis en demeure au mois d’août de remédier à son défaut dans un délai donné. Il l’a également informé qu’à défaut d’y remédier, il considérerait le bail résilié. Vu l’inaction du propriétaire dans le délai imparti, le locataire a cessé de payer son loyer par la suite.
Dans cette affaire, la Cour a retenu que le défaut de fournir de l’eau potable à une étable exploitée par une entreprise laitière causait en soi un préjudice sérieux et, comme l’envoi d’une mise en demeure n’avait pas suscité la remédiation au défaut par le propriétaire, le locataire était en droit de mettre fin au bail et de cesser de payer le loyer.
Cette affaire illustre bien les conséquences pouvant découler d’un manquement à ses obligations en vertu d’un bail et les avenues qui s’ouvrent au locataire dans ces circonstances.
(Source : Me Caroline Rouleau, avocate pour le cabinet Cain Lamarre)
